固定資産税 価値

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固定資産税とは何ですか?

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「固定資産税」とは、簡単に言うと「自分の所有する土地や建物にかかる地方税」です。

 

例えば、家を建てた場合、マンションを購入した場合などは、「土地」「建物」などの「固定資産」を手に入れたことになります。
固定資産を持つと、それに税金がかかります。
その税金が、「固定資産税」と言うわけです。

 

どれぐらいかかるのか、と言うのは、土地や建物の評価額で決まります。

 

土地の評価額や、それにかかる固定資産税は、3年ごとに各市町村が決めますので、その度に変動します。
3年毎に、上がるのか下がるのか、それとも現状維持なのかを見直されていくことになります。
新聞の特別記事などで、土地の価格一覧が載っているのを見た経験のある方も多いかもしれませんね。

 

それに対し、建物の評価額は、当然新築時が一番高く、それ以後はどんどん下がっていきます。
ですので、建物にかかる固定資産税は、築年数が古くなるほど、一般的には安くなります。
(新築時から数年は、固定資産税が減免される為、例外とします)

 

 

それでは、実際には固定資産税の額はどれぐらいなのか。

 

これは上述の通り、土地と建物の評価額に応じて決まるので、一概には言えません。

 

ただ、私の実家(札幌市、地下鉄駅より徒歩7分、2500万で購入した築17年のマンション)の固定資産税は、大体12万ぐらいだそうです。
(実家の父に聞きました)

 

もし、固定資産税の具体的な額や、計算方法などについて詳しく知りたいのであれば、購入した家の管轄の市役所、区役所などの固定資産税担当課と言うところがあります。
そこに電話をしたり出向いたりして、家の住所を伝えると、大体の概算は教えてくれます。

 

メールでの問い合わせなども受け付けているところもあり、「固定資産税」への質問が多いのが容易に想像できます。

 

それだけ「難しい税金」という事ですので、分からない事があれば、堂々と聞くべきところに聞くと良いでしょう。


マンションの固定資産税は一戸建てよりも高いって本当?

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マイホームを持つ計画を立てる際には、固定資産税の支払いも考慮に入れる必要があります。
検討している物件にマンションと一戸建てがあり、購入意欲が五分五分の場合、最終的に「固定資産税のシミュレーション結果」によって決めてしまう、と言う事も有り得ます。

 

そこで、「固定資産税は、一戸建てよりマンションの方が高い」と言う結果が良く出る、と聞きます。
これは本当の事なのか、検証してみました。

 

まず、固定資産税は「土地」と「建物」にかかります。

 

まず「土地」の面で比較します。

 

マンションの場合は集合住宅ですから、一戸あたりの土地の持分は、一戸建てに比べて少ないです。
マンションの敷地が大きくても、それだけ多くの家庭が入居するのに比べて、一戸建ては、基本は決められた敷地内に1家族です。

 

ですので、「土地にかかる固定資産税」は、一般的には土地を多く所有する一戸建ての方が多くかかります。

 

ここまでは簡単に理解できると思いますが、問題なのは「建物」にかかる固定資産税。

 

建物は、一年一年減価償却され、価値が下がっていきます。
その分、固定資産税も下がっていくわけです。
その下がり具合が、一戸建てとマンションの場合で、全然違うのです。

 

一戸建ては、大抵木造です。
木造住宅は、耐用年数が35年程度になっています。
要するに、どんなに高い価格で購入しても、35年後には資産価値はゼロになるわけです。
その分、固定資産税の下がり具合も非常に急勾配になります。

 

一方マンションは、鉄筋コンクリート製で、耐用年数が非常に長いです。
古いマンションでも50年以上、最近では100年などと言う物件もあります。

 

その分、減価償却がされにくく、なかなか固定資産税が下がらないのです。

 

 

ここまでをまとめると、「土地にかかる固定資産税」は一戸建ての方が安い。
「建物にかかる固定資産税」はマンションの方が高く、その差は経年によってどんどん差が開く、と言う事になります。

 

 

そして、問題の「土地+建物」=「合計の固定資産税額」ですが、一般的には初年度からマンションの方が高いです。
土地にかかる固定資産税額はその後も変わりませんが、建物にかかる固定資産税額が、一戸建ては急速に下がり、マンションはあまり変わりません。

 

そうなると、マンションを購入して、減価償却までの間ずっと固定資産税を支払うとすると、その合計額は「マンションの方がずっと高い」という結果になります。


所有している土地が更地と住宅がある場合の固定資産税の差は?

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土地を所有しているけれど、そこには誰も住んでいなく、有効利用されていないケースがあります。

 

よくありがちなのが、親が亡くなって、実家の建物と土地を譲り受けたけれども、既に自分は住宅を購入している為、必要はない、と言う場合です。
売りに出して買い手が付けば良いでしょうけれど、田舎だと検討してくれる方すらいない、という場合もあります。

 

そう言うケースでも、固定資産税はかかってしまいます。

 

土地はいずれ買い手が付けば売るとして、固定資産税は安くしたいですよね。

 

そこで、所有している土地が、更地の場合と、住宅がある場合、固定資産税にどれぐらいの差があるのかを調べてみました。

 

まずは、どちらが安いか。
それは、「住宅がある場合」です。

 

その理由として、住宅用地には特例があって、固定資産税が安くなる措置が取られているのです。

 

そして、どれぐらい安くなるのか。
敷地が200平方メートル以下の場合には1/6、200平方メートルを超える場合は1/3になります。

 

元々の固定資産税額が10万の土地なら、それぞれ16,000円、33,300円になる計算になります。
かなり節税できますね。

 

尚、「そこに住んでいるのかどうか」と言うのは関係なく、「その土地に建物が立っているかどうか」だけが、特例措置を受けられる条件となっています。

 

親から譲り受けるような住宅は、築30年、40年ぐらいは経っているでしょう。

 

今、このような財産としての価値がない「無人の住宅」が多数存在し、そして「賃貸戸建」として格安の家賃で貸し出ししている家が増えています。
その一つの要因として、このような「節税」が挙げられるのです。

 

法人ではなく個人で、年に数万単位で節税できるのは、かなり大きいことですからね。


固定資産税を滞納しているとどうなるの?

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親から相続した土地や家があるけど、固定資産税を払えない。
離婚して元夫名義の家に住んでいるけど、固定資産税を払っているのかどうか分からない。
このような方が多いです。

 

そんな方が一番気になるのが、「固定資産税を滞納しているとどうなるの?」と言う事です。

 

これは、「借金している」と言う事と同じなので、普通はまず給与や貯金、株を持っていればそれを差し押さえられます。
もちろんその前に何度か督促状が届いたり、税務署の方が家に訪ねてきたりするとは思いますが、「それでも滞納していたら」という話です。

 

これらの差し押さえが終わっても、まだ滞納している固定資産税の額が残っている場合。

 

これは、「建物の差し押さえ」「土地と両方差し押さえ」が行われます。

 

具体的に言うと、強制的に市や町などの競売にかけられます。

 

「競売物件」と言うのがありますが、これは、固定資産税を滞納し続けた方から差し押さえた物件である事が多いです。

 

当然、競売にかけられると、落札者が出ます。
その時点で、所有権が落札者に移ります。

 

これは正当な対応ですので、後から「ここは私の家だ!」と言っても無駄です。

 

どうしても納得いかないのであれば裁判となりますが、ほとんどの場合は敗訴し、強制退去、という形になります。

 

このように、固定資産税を滞納し続けると、住む場所さえ失う事になります。

 

「親からの相続で、良くわからない」という理由で滞納し続ける方もいるようですが、「分からない」では済まされません。

 

納税は、国民の三大義務の一つですので、「分からない、知らない」と言っても、義務が消えることはないですし、社会では通用しないのです。
「知らないあなたが悪い」と言う事になります。

 

固定資産税の滞納には、くれぐれも注意してください。


固定資産税を少しでも安くする方法ってありませんか?

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家を購入した場合、ローンの他に様々な費用がかかります。
その中の一つが「固定資産税」です。

 

この固定資産税を安くする方法を知りたい、という方が多いようです。

 

その方法を、「これから家を購入する場合」と「既に購入している場合」に分けて説明したいと思います。

 

まずは「これから家を購入する場合」ですが、「土地を購入する際、【200平方メートル】を堺に固定資産税額が変わる」という点を抑えておきましょう。

 

住宅が建っている敷地は「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられます。

 

「小規模住宅用地」とは、土地面積が200平方メートルまでの部分」という意味で、固定資産税額が1/6にまで下がります。
200平方メートルを超える部分の住宅用地は「一般住宅用地」と呼ばれ、固定資産税額は1/3になります。

 

このように、住宅を建ててある土地には、固定資産税額が軽減される特例措置があるのですが、その比率が、土地面積200平方メートル以下の部分、それを超える部分とで変わります。
ですので、固定資産税を安くしたいのであれば、「無駄に広い土地の購入を避け、なるべく200平方メートル以下の土地を選ぶ」と言う事が言えます。

 

そして、「既に家を購入している場合」ですが、これも上述の「住宅用地の固定資産税額軽減」が関係します。

 

「家を建ててるんだから、住宅用地だ」と言うのは間違いです。
あくまで「登記簿」の話。
住宅が建っていても、登記簿に「雑種地」などと登録されていれば、当然「住宅用地」としては見なされません。

 

案外それを知らずに、本来ならば、固定資産額が1/6程度になる特例措置を受けていない方も多くいらっしゃいます。
まずは、登記簿の確認をオススメします。

 

また、建物の他に、内部施設に関しても「固定資産」として評価される場合があります。

 

例えばエアコン。

 

壁掛けタイプのものであれば、簡単に取り外しができるので「固定資産」として評価はされず、課税もされません。
それに対し、ビルドインタイプのものは、簡単に取り外しできるものではないので「固定資産」として評価されてしまい、その分課税されてしまいます。

 

こう言った点も考慮して、不必要な施設は取り除く、と言うような事も、固定資産税を安くするには必要な事です。


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